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<h1>CONSTRUCTION DE MAISONS A USAGE LOCATIF
LE NOUVEAU DISPOSITIF DE DEFISCALISATION
LOI SCELLIER</h1>
<br>
</p>
<p>Le gouvernement vient d'instaurer une nouvelle loi de défiscalisation immobilière, la loi Scellier. Cette mesure exceptionnelle est en quelque sorte une nouvelle loi Robien, mais plus avantageuse pour de nombreux contribuables. Elle a été mise en place pour relancer le mécanisme de l'investissement locatif privé.</p>
<p>La loi Scellier se différencie de la loi Robien dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec la défiscalisation de Robien.<br>
Les investisseurs qui construiront une maison en vue d’une location peuvent à présent, choisir un régime alternatif, la loi Scellier, consistant en une réduction d'impôt limitée à une opération par an. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable et plafonnée à 300 000€ de l’investissement.<br>
</p>
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<h2>LES PRINCIPALES MODALITES DE LA NOUVELLE REDUCTION D'IMPOT:</h2>
</p>
<p>Le nouveau régime de réduction d’impôt s’applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier<br>
2009 et le 31 décembre 2012.</p>
<p>• Limitation de la réduction d’impôt à l’acquisition d’un seul logement par an<br>
Le contribuable ne peut bénéficier, au titre d’une même année d’imposition, de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement.<br>
• Recentrage géographique<br>
L’application du nouveau dispositif est réservée aux seuls logements situés dans les zones A, B1 et B2 retenues pour l’application des dispositifs « Robien » et « Borloo ».<br>
• Mise en place d’une éco-conditionnalité : l’application du nouveau dispositif est réservée aux seuls logements pour lesquels le contribuable justifie du respect des normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique imposées aux logements par la législation. Cependant l’entrée en application de cette condition est reportée à la parution d’un décret fixant les normes applicables. La justification du respect de cette condition n’est donc pas requise pour les logements acquis avant la parution de ce décret qui est attendu pour début 2010</p>
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<h3>CALCUL DE LA REDUCTION D'IMPOT:</h3>
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<p><h4>Base :</h4><br>
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite<br>
de 300 000 €.</p>
<p><h4>Taux :</h4><br>
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % pour les logements acquis en 2009 et en<br>
2010, et à 20 % pour les logements acquis à compter de l’année 2011.<br>
En cas d’option pour le secteur intermédiaire (ancien Borloo), le contribuable peut<br>
bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt à hauteur de 2 % du prix du<br>
logement pendant 6 années supplémentaires.<br>
</p>
<p>
<h4>Modalités d’étalement de la réduction d'impôt :</h4>
<br>
La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur neuf années. Elle est accordée au<br>
titre de l’année d’achèvement du logement et imputée sur l’impôt dû au titre de cette année puis sur l’impôt des huit années suivantes. Il n’y a pas de prorata temporis à appliquer la première année.</p>
<p>Exemple : un contribuable acquiert un logement pour un prix de 150 000 €, il est mis en<br>
location en octobre 2009, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 4166 € par<br>
an au titre de l’impôt sur le revenu des années 2009 à 2017.</p>
<p>
<h4>Report de la réduction d’impôt :</h4><br>
Le solde de la réduction d’impôt imputable qui, au titre d’une année d’imposition, excède<br>
l’impôt dû par le contribuable peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième inclusivement.<br>
Plafond de loyers et de ressources :<br>
Afin de bénéficier de la poursuite de la réduction d’impôt jusqu’à 6 années<br>
supplémentaires, le contribuable devra respecter les plafonds de loyers et de ressources<br>
dont les montants pour 2009 sont à paraître.<br>
Plafonnement global des niches fiscales :<br>
La nouvelle réduction créée doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement<br>
global des niches fiscales. On rappelle que ce plafond est fixé à 25 000 € majoré de 10 % du revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu. <br>
</p>
<p>EXEMPLE D’INVESTISSEMENT (engagement sur 9 années de location) :</p>
<p>BASIC 3: 173 000€<br>
TERRAIN (zone B2) : 152 000€<br>
VRD (voiries, réseaux divers): 4 000€<br>
DIVERS AMENAGEMENTS : 10 000€</p>
<p>TOTAL INVESTISSEMENT: 339 000€</p>
<p>LOYER MENSUEL : 114m² X 12.31€ = 1403€<br>
LOYER ANNUEL : 1403€ X 12 = 16 836€ (4.96%)<br>
AVANTAGE FISCAL : (limite retenue 300 000€) 300 000€ X 25% = 75 000€<br>
AVANTAGE FISCAL ANNUEL : 75 000€ : 9 = 8 333€</p>
<p>RENTABILITE FINALE ANNUELLE : 16 836€ + 8 333€ = 25 169€ - (7.42%) <br>
</p>
<p><h2>L’EFFORT D’INVESTISSEMENT :</h2></p>
<p>Valeur du bien 339 000€<br>
Apport personnel 0€<br>
Remboursement mensuel 2 110€ *<br>
Loyer perçu 1 403€<br>
Réduction d’impôt mensuelle 694€<br>
Effort d’épargne mensuel 13€<br>
*Le calcul du remboursement du prêt est un calcul moyen sur une moyenne de taux à avril 2009.</p>
<p><h2>
Les 3 bénéfices de l'investissement Scellier</h2></p>
<p><br>
<h3>1. REDUIRE SES IMPOTS:</h3> <br>
C'est le principe de ces investissements, qui peuvent vous générer jusqu'à 8333 euros de réduction d'impôts annuelle pendant 9 ans <br>
<h3>2. SE CONSTITUER UN PATRIMOINE POUR PREPARER SA RETRAITE:</h3><br>
Vous financer l'investissement à 100% par le prêt dont les intérêts d’emprunt sont déductibles.<br>
Vous devenez propriétaire immobilier avec 0 euros d'apport. <br>
C'est surtout répondre à la problématique de tous les français face à la retraite, se constituer un capital avec une rente certaine, face aux incertitudes des retraites classiques. <br>
<h3>3. PROTEGER SON CONJOINT ET SES ENFANTS:</h3><br>
En cas de décès ou invalidité, l'assurance que vous prendrez sur votre emprunt prendra en charge les échéances qui restent à payer. Vos héritiers deviennent donc propriétaires d'un bien immobilier (un capital) et bénéficient d'une rente mensuelle (les loyers): c'est mieux qu'une assurance décès! </p>
<p>Nota : les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu foncier.</p>
<p>Les chiffres présentés sont à titre d’exemple et ne peuvent engager notre responsabilité.<br>
</p>
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